FPよみとき不動産2023年10月1日時点の法令に基づく出題です
2024年1月 FP2級学科 問50
不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 1ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
- 2ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
- 3借入金併用型投資では、投資の収益率が借入金の金利を下回っている場合、レバレッジ効果により、自己資金に対する投資の収益率向上を期待することができる。
- 4ⅠＲＲ（内部収益率）とは、投資によって得られる将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率をいう。
正解と解説AI解説
正解 肢4
本問の論点
不動産の投資判断に用いる代表的な指標と手法（NOI利回り、DCF法、借入金併用型投資のレバレッジ効果、IRR）の定義を正確に理解しているかを問う問題である。いずれも「何を分子に置くか」「どの条件で有利になるか」が問われる。
正解の根拠
IRR（内部収益率）とは、投資によって得られる将来のキャッシュフローの現在価値の合計と、投資額とが等しくなる割引率をいう。肢4の記述はこの定義そのものである。よって、正解は肢4。
各肢の検討
肢1:不適切。NOI利回り（純利回り）は、年間の総収入から諸経費を差し引いた純収益（NOI）を総投資額で除して算出する。総収入をそのまま総投資額で除したものは表面利回り（単純利回り）である。
肢2:不適切。DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して収益価格を求める手法である。割り引く対象は総収入ではなく純収益である。
肢3:不適切。借入金の金利よりも投資の収益率が高い場合に、自己資金に対する収益率の向上が期待できる。収益率が金利を下回る場合は、逆に自己資金に対する収益率が低下する。
肢4:適切。IRRの定義どおりである。
一言まとめ
「NOI利回りとDCF法は純収益で考える」「レバレッジ効果は収益率が金利を上回るときに働く」と押さえる。
一問一答各肢の正誤
×肢1ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
NOI利回りは、年間の総収入から諸経費を差し引いた純収益を総投資額で除して求める。総収入を総投資額で除したものは表面利回りである。
×肢2ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する総収入および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
DCF法で現在価値に割り引くのは各期の純収益と復帰価格であり、総収入を割り引くのではない。
×肢3借入金併用型投資では、投資の収益率が借入金の金利を下回っている場合、レバレッジ効果により、自己資金に対する投資の収益率向上を期待することができる。
レバレッジ効果で自己資金に対する収益率の向上が期待できるのは、投資の収益率が借入金の金利を上回る場合である。
○肢4ⅠＲＲ（内部収益率）とは、投資によって得られる将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率をいう。
IRRは、将来のキャッシュフローの現在価値の合計と投資額とが等しくなる割引率であり、記述は定義どおりである。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2024年1月 問50 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2023年10月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。