FPよみとき不動産2022年10月1日時点の法令に基づく出題です
2023年5月 FP2級学科 問50
不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 1レバレッジ効果とは、投資に対する収益率が借入金の金利を上回っている場合に、借入金の利用により自己資金に対する利回りが上昇する効果をいう。
- 2ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
- 3ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
- 4ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
正解と解説AI解説
正解 肢4
本問の論点
不動産の投資判断の手法として、レバレッジ効果、ＤＣＦ法、ＮＰＶ法（正味現在価値法）、ＩＲＲ法（内部収益率法）の考え方を問う問題である。各手法で何と何を比べて有利と判定するかがポイントとなる。
正解の根拠
ＩＲＲ法は、投資から得られる収益の現在価値の合計額と投資額が等しくなる割引率（内部収益率）を求め、これを投資家の期待収益率と比較する手法である。内部収益率が期待収益率を上回っていれば、その投資は有利と判定される。肢4は、期待収益率が内部収益率を上回る場合を有利としており、大小関係が逆である。よって、正解は肢4。
各肢の検討
肢1:適切。投資に対する収益率が借入金の金利を上回っていれば、借入金の利用により自己資金に対する利回りが上昇する。これがレバレッジ効果である。
肢2:適切。ＤＣＦ法は、連続する複数の期間の純収益と復帰価格を、発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して収益価格を求める手法である。
肢3:適切。ＮＰＶ法では、収益の現在価値の合計額が投資額を上回れば、その投資は有利と判定できる。
肢4:不適切。内部収益率が期待収益率を上回る場合に有利と判定するのであり、記述は逆である。
一言まとめ
ＮＰＶ法は「収益の現在価値の合計額＞投資額」、ＩＲＲ法は「内部収益率＞期待収益率」のときに有利と覚える。
一問一答各肢の正誤
○肢1レバレッジ効果とは、投資に対する収益率が借入金の金利を上回っている場合に、借入金の利用により自己資金に対する利回りが上昇する効果をいう。
投資の収益率が借入金の金利を上回る場合、借入金の利用で自己資金に対する利回りが上昇する効果をレバレッジ効果という。
○肢2ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
ＤＣＦ法は、複数期間の純収益と復帰価格を発生時期に応じて現在価値に割り引き、合計して収益価格を求める手法である。
○肢3ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、対象不動産から得られる収益の現在価値の合計額が投資額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
ＮＰＶ法では、収益の現在価値の合計額が投資額を上回れば、その投資は有利と判定できる。
×肢4ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
ＩＲＲ法では、内部収益率が期待収益率を上回る場合に有利と判定するので、期待収益率が上回る場合を有利とする記述は逆である。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2023年5月 問50 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2022年10月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。