FPよみとき不動産2024年4月1日時点の法令に基づく出題です
2024年9月 FP2級学科 問50
不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 1ⅠＲＲ（内部収益率）とは、投資によって得られる将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率をいう。
- 2ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
- 3ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
- 4レバレッジ効果とは、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合に、借入金を利用することにより自己資金に対する利回りが上昇する効果をいう。
正解と解説AI解説
正解 肢3
本問の論点
不動産投資の判断に用いるIRR、DCF法、NOI利回り、レバレッジ効果の意味を問う問題である。特に、NOI利回りと表面利回り（単純利回り）の算出方法の違いが問われている。
正解の根拠
NOI利回り（純利回り）は、年間の総収入から諸経費を差し引いた純収益（NOI）を総投資額で除して求める利回りである。年間の総収入をそのまま総投資額で除すのは表面利回り（単純利回り）であり、肢3は両者を取り違えている。よって、正解は肢3。
各肢の検討
肢1:IRRは、将来のキャッシュフローの現在価値の合計と投資額とが等しくなる割引率であり、適切。
肢2:DCF法は、各期の純収益と保有期間終了時の復帰価格をそれぞれ発生時期に応じて現在価値に割り引き、合計して収益価格を求める手法であり、適切。
肢3:総収入を総投資額で除すのは表面利回りであり、NOI利回りは諸経費控除後の純収益を用いるため、不適切。
肢4:投資の収益率が借入金の金利を上回っていれば、借入金を利用することで自己資金に対する利回りが高まる。これがレバレッジ効果であり、適切。
一言まとめ
「表面利回り＝総収入÷総投資額」「NOI利回り＝（総収入－諸経費）÷総投資額」と、分子の違いで区別して覚える。
一問一答各肢の正誤
○肢1ⅠＲＲ（内部収益率）とは、投資によって得られる将来のキャッシュフローの現在価値と投資額が等しくなる割引率をいう。
IRRは、将来のキャッシュフローの現在価値の合計と投資額とが等しくなる割引率をいうため、記述は正しい。
○肢2ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
DCF法は、各期の純収益と復帰価格を発生時期に応じて現在価値に割り引き、それらを合計して収益価格を求める手法であり、記述は正しい。
×肢3ＮＯＩ利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
NOI利回りは、年間の総収入から諸経費を差し引いた純収益を総投資額で除して求める。総収入を総投資額で除すのは表面利回りであり、記述は誤り。
○肢4レバレッジ効果とは、投資の収益率が借入金の金利を上回っている場合に、借入金を利用することにより自己資金に対する利回りが上昇する効果をいう。
投資の収益率が借入金の金利を上回る場合に、借入金の利用によって自己資金に対する利回りが上昇する効果がレバレッジ効果であり、記述は正しい。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2024年9月 問50 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2024年4月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。