FPよみとき不動産2020年4月1日時点の法令に基づく出題です
2020年9月 FP2級学科 問43
不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。
- 1不動産の売買契約は、契約書を作成しなければその効力を有しない。
- 2建物が共有の場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者全員の同意を得なければならない。
- 3同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、登記の先後にかかわらず、原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有権を取得する。
- 4売買の目的物である不動産に、第三者を権利者とする抵当権の設定が登記されている場合、その抵当権の抹消登記をせずにそのまま所有権を移転したときには、買主は、購入後、その抵当権が実行されることにより、当該不動産の所有権を失うことがある。
正解と解説AI解説
正解 肢4
本問の論点
不動産の売買契約に関する民法の基本的な規定を問う問題である。契約の成立に書面が必要か、共有持分の譲渡、二重譲渡の優劣、抵当権付き不動産の買主の立場を整理する必要がある。
正解の根拠
売買の目的物である不動産に抵当権の設定が登記されたままで所有権が移転した場合、抵当権は買主の下でも消えない。抵当権が実行されると、買主は購入した不動産の所有権を失うことがある。よって、正解は肢4。
各肢の検討
肢1:不適切。売買契約は当事者の合意で成立し、契約書の作成は効力の要件ではない。
肢2:不適切。共有者は自己の持分を自由に譲渡でき、他の共有者全員の同意は不要である。
肢3:不適切。二重譲渡では、契約の先後ではなく登記の先後で優劣が決まる。
肢4:適切。抵当権の抹消登記をしないまま移転すると、買主が所有権を失うことがある（民法第570条第1項）。
一言まとめ
売買は合意だけで成立し、二重譲渡は登記で決まる。抵当権付きの不動産は、抵当権が実行されれば所有権を失う危険がある。
一問一答各肢の正誤
×肢1不動産の売買契約は、契約書を作成しなければその効力を有しない。
不動産の売買契約は当事者の合意で成立し、契約書の作成は効力発生の要件ではないため、書面がなければ無効とする点が誤りである。
×肢2建物が共有の場合、各共有者は、自己が有している持分を第三者に譲渡するときには、他の共有者全員の同意を得なければならない。
共有者は自己の持分を自由に譲渡でき、他の共有者全員の同意は不要であるため、同意が必要とする点が誤りである。
×肢3同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、登記の先後にかかわらず、原則として、売買契約を先に締結した者が当該不動産の所有権を取得する。
不動産の二重譲渡では契約の先後ではなく登記の先後で優劣が決まるため、先に契約した者が取得するとする点が誤りである。
○肢4売買の目的物である不動産に、第三者を権利者とする抵当権の設定が登記されている場合、その抵当権の抹消登記をせずにそのまま所有権を移転したときには、買主は、購入後、その抵当権が実行されることにより、当該不動産の所有権を失うことがある。
抵当権の登記が残ったまま所有権を移転すると、抵当権が実行された場合に買主は所有権を失うことがある。
関連条文解説で引用
- 民法第570条第1項
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2020年9月 問43 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2020年4月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。