FPよみとき不動産2020年4月1日時点の法令に基づく出題です
2020年9月 FP2級学科 問42
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- 1原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
- 2取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
- 3収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
- 4収益還元法のうちＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。
正解と解説AI解説
正解 肢1
本問の論点
不動産鑑定評価基準が定める、原価法、取引事例比較法、収益還元法の内容を問う問題である。各手法の計算の考え方と、使われる用語を正確に区別できるかが問われる。
正解の根拠
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。時間の経過などによる価値の減少を反映するのであって、増価修正を行うのではない。よって、正解は肢1。
各肢の検討
肢1:不適切。再調達原価に行うのは増価修正ではなく減価修正である。
肢2:適切。事情補正、時点修正、地域要因の比較、個別的要因の比較を経て価格を求める。
肢3:適切。直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求める。
肢4:適切。DCF法は、純収益と復帰価格を現在価値に割り引いて合計する。
一言まとめ
原価法は「再調達原価を減価修正」と覚える。価値が減るので増価ではない。
一問一答各肢の正誤
×肢1原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
原価法は再調達原価について減価修正を行って価格を求める手法であり、増価修正を行うとする点が誤りである。
○肢2取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
取引事例比較法は、事情補正・時点修正のうえ地域要因と個別的要因の比較を行い、価格を比較考量して求める手法である。
○肢3収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
○肢4収益還元法のうちＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。
DCF法は、複数期間の純収益と復帰価格を発生時期に応じて現在価値に割り引き合計して価格を求める手法である。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2020年9月 問42 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2020年4月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。