FPよみとき不動産2017年10月1日時点の法令に基づく出題です
2018年1月 FP2級学科 問50
不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
- 1ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
- 2ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
- 3ＮＯＩ利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
- 4借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合には、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。
正解と解説AI解説
正解 肢4
本問の論点
不動産の投資判断手法について、IRR法、NPV法、NOI利回り、レバレッジ効果の基本的な考え方を正しく理解しているかを問う問題である。最も適切な記述を1つ選ぶ。
正解の根拠
借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っていれば、借入金で調達した部分から得られる収益が利子の支払を上回る。その差額が自己資金の収益を押し上げるため、自己資金に対する収益率の向上が期待できる。これがレバレッジ効果である。よって、正解は肢4。
各肢の検討
肢1:不適切。IRR法では、内部収益率が投資家の期待収益率を上回っていれば有利と判断する。肢は大小関係が逆である。
肢2:不適切。NPV法では、収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っていれば有利と判断する。肢は逆である。
肢3:不適切。NOI利回りは、年間総収入から運営費用を差し引いた純収益を総投資額で除した利回りであり、総収入をそのまま用いるのではない。
肢4:適切。収益率が借入利子率を上回ると、レバレッジ効果が働く。
一言まとめ
IRR法は「内部収益率が期待収益率より高ければ有利」、NPV法は「収益の現在価値が投資額の現在価値より大きければ有利」と覚える。
一問一答各肢の正誤
×肢1ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
IRR法では、内部収益率が投資家の期待収益率を上回っているときに有利と判断するのであり、大小関係が逆になっているため誤りである。
×肢2ＮＰＶ法（正味現在価値法）による投資判断においては、投資額の現在価値の合計額が投資不動産から得られる収益の現在価値の合計額を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
NPV法では、収益の現在価値の合計額が投資額の現在価値の合計額を上回っているときに有利と判断するのであり、記述は逆である。
×肢3ＮＯＩ利回りは、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
NOI利回りは、年間総収入から運営費用を差し引いた純収益を総投資額で除した利回りであり、総収入をそのまま用いる記述は誤りである。
○肢4借入金併用型投資では、対象不動産の収益率が借入利子率を上回っている場合には、レバレッジ効果が働き、投下した自己資金に対する収益率の向上が期待できる。
対象不動産の収益率が借入利子率を上回っていれば、借入金を併用することで自己資金に対する収益率が高まり、レバレッジ効果が働く。
出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 2018年1月 問50 を加工して作成。本サイトは非公式の学習サイトです。
解説は2017年10月1日時点の法令に基づきます。基準日以降の改正が反映されていない場合があります。本サイトの解説は学習補助を目的とし、税務・投資・法律に関する助言ではありません。